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鸿坤物业赴港IPO:净利增速下滑 过度依赖自家地产

Source:adminAuthor:admin Addtime:2020/11/21 Click:193

2019年,10家内地物业管理公司抢滩香港资本市场,创下了历史新高。2020开年,4家物管企业同时递表,激起新一波上市热潮。从不被重视到受追捧的香饽饽,物业股缘何备受资本青睐?而“体量较小”的鸿坤物业顺利上市后,最终能否驶向高速发展的快车道?自身实力又如何?

近年来,内地房企分拆物业赴港上市的热潮始终不减,于去年7月上市未果的烨星集团,在今年1月31日再度递表,26天后,烨星集团通过上市聆讯,离正式挂牌上市又近了一步。

值得一提的是,与大多数物企上市名称均采用品牌名做法不同,北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司(下称“鸿坤物业”)为赴港上市,采用的是于境外注册的控股公司烨星集团,鸿坤物业为运营主体。2月25日晚,鸿坤物业通过港交所上市聆讯,这是继兴业物联(09916.HK)之后又一家顺利通过的内地物管企业。

那么,鸿坤物业第二次IPO会成功吗?对母公司依赖性较强这一通病是否会影响其未来发展?在物业管理市场化竞争日益激烈的当下,鸿坤物业的综合竞争实力几何?

公开资料显示,鸿坤物业曾于2018年8月-12月间在新三板短暂上市。而对于时隔两年改道香港,鸿坤物业解释称,“是为了增加与国际投资者和全球市场的接触,对自身业务发展有利。”

体量较小 净利润增速呈下滑趋势

目前,中国内地在港交所主板上市的物业公司已经有19家。业内人士认为,物业管理行业作为资本的“新宠儿”,近年来备受资本青睐,是一个成长潜力巨大的行业,拥有万亿级的市场空间。

当下,物业管理已经进入到渐拼规模的阶段,若对比其他“标杆”物业管理企业,在综合实力上鸿坤物业仍然存在一定的差距。

根据中国指数研究院发布的《2019中国物业服务百强企业名单》上,鸿坤物业位居48名。同时,根据今年1月10日,克而瑞发布的国内首份《2019年中国物业服务企业管理规模榜TOP50》来看,TOP前50强里并未出现鸿坤物业的身影。

事实上,相较已上市的碧桂园服务、绿城服务及保利物业等头部物管企业,“体量较小”的鸿坤物业目前实力仍差距悬殊。据招股书显示,2016年-2018年及2019年前八个月,鸿坤物业收入分别为1.17亿、1.92亿、2.51亿及1.75亿元(人民币,下同);净利润分别为1755万、3557万、3722万和2063万元,期间净利同比增速分别约为103%、5%、-22%,呈现逐年下滑趋势。

对比来看,绿城服务、碧桂园服务、保利物业2019年上半年分别收入36.63亿元、35.16亿元、28.22亿元,净利润2.3亿元、8.3亿元、3.21亿元,期间净利同比增速7%、72%、49%,呈现不断上升趋势。

“其实,无论从业绩还是规模来看,对比国内头部物管企业,鸿坤物业目前都还不具备竞争优势,当下,鸿坤物业在行业内市场认知度仍较低,业务集中京津冀地区,在管面积、扩张范围均较为局限,目前公司更多精力也还是在解决自身短板这一块。”财经评论员严跃进向《企业透明度报告》表示。

他认为,虽然目前不具竞争优势,但鸿坤物业此次若成功上市,将有助于其提升市场认知度,通过上市,获得资本市场资金,未来在开展物业并购时,压力相对较小,同时,在今年较为宽松的经济环境下,内地物管企业赴港上市更容易受到资本市场的“青睐”。

针对公司未来发展方面,鸿坤物业总裁办助理单凤香并没有回应《企业透明度报告》相关问题。

行业通病:过度依赖“自家地产”

招股书显示,鸿坤物业目前主要有三类业务:物业管理服务、物业开发商相关服务、增值服务。其中,物业管理服务业务(住宅+非住宅物业)收益占比超60%,是收入的主要来源。

事实上,和大多数分拆上市的内地物业股一样,自2004年正式运营以来,鸿坤物业对鸿坤集团的依赖一直居高难下,这也意味着其未来的发展都将在一定程度上受制于母公司。

首先,从物管面积上看,据招股书,截至2019年8月31日,鸿坤集团开发交由鸿坤物业管理的物业占总收益面积为480万平方米,占比99%。此数据在2016年-2018年则分别约为290万平方米、370万平方米、450万平方米,占比分别达100%、100%、99%,一直居高不下。

其次,营业收入上看,2016年-2018年及2019年8月31日止,从鸿坤集团开发的物业获得收益分别约为1.17亿元、1.9亿元、2.47亿元及1.73亿元,分别占总收益的100%、99%、98%及98%。同时期,鸿坤集团作为最大客户,为其贡献收益分别约4040万元、7470万元、9120万元及5930万元,分别占总收益约35%、39%、36%及34%。

对于过度依赖母公司,鸿坤物业曾在招股书中解释称,“在房地产行业,物业开发商倾向委聘旗下物管公司管理其物业乃属普遍现象。因此,行业中开发商成为最大客户,并贡献大部分收益是正常现象。“

此外,鸿坤物业来自第三方物业开发商的毛利率则为个位数。招股书显示,截至2019年8月30日,这一数字为5.8%,同比下滑0.3个百分点。与此同时,在“核心业务”物业管理服务业务上,来自鸿坤集团的毛利率则基本上保持40%左右高水平。

“从当前大多数分拆上市的物业公司来看,他们现在都存在过度依赖母公司的情况,这是一个行业通病。但未来物业公司若要占据行业地位,就需要更加聚焦于发展层面,一方面是推进开发业务,另一方面是要积极提升自身物业收购能力。同时,在肺炎疫情防控期间,应更加重视社区物业管理服务。”严跃进向《企业透明度报告》表示。

此外,香港国际证券一位券商分析师表示,过于依赖母公司提供的开发物业,母公司开发新物业的能力及经营的任何不利发展,或会影响物业公司获得相关新物业管理合同的能力。因此,尤其是在当前房地产行业马太效应明显的情况下,建议物管企业能够尽早地积累独立开发业务能力。